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quinta-feira, 19 de dezembro de 2013

A Bolha Imobiliária e as crises econômicas

O Cenário Internacional

Recentemente, Paul Krugman, Prêmio Nobel de Economia e colunista do New York TImes, deu a deixa acerca do estouro da bolha imobiliária chinesa:

Percebam que é algo recorrente. A especulação imobiliária é responsável direta pela quebra no ciclo de crescimento do Japão, nos anos 80 (quando se especulava, da mesma forma que hoje em relação à China, quando a economia japonesa iria ultrapassar a norte-americana). A especulação imobiliária foi responsável pela maior crise norte-americana após o crash de 1929. E deve provocar problemas sérios para a China em um futuro próximo.

Bolhas imobiliárias têm uma dinâmica similar, sempre. Elas partem em “buracos” no mercado imobiliário que, em um estágio inicial, são imperceptíveis. Como não-economista, vou explicar isso de forma simples:

1) O mercado imobiliário, como todos os setores de nossa economia capitalista (e não estou falando que é certo, estou falando que hoje é assim), é regulado pela Lei da Oferta e da Procura. Existem regulações estatais, mas nesse setor, em específico, elas são extremamente ineficientes. Em momentos de crescimento econômico e facilidade de financiamento através de programas governamentais (e é bom lembrar que a maioria dos países, incluindo o Brasil, ainda tem enorme déficit habitacional), é normal que a demanda seja maior que a oferta de imóveis e os preços subam.

2) Com a subida rápida dos preços, pessoas passam a considerar a compra de imóveis um bom investimento, tanto para revenda quanto para aluguel. Com isso, boa parte dos novos empreendimentos não são reservados para moradia, mas para investimento. Dados de pesquisas junto aos corretores de imóveis apontam que esse índice, que já foi de menos de 20%, atualmente oscila entre 40 a 60% dos imóveis, dependendo do empreendimento. Isso porque as próprias construtoras preferem que os investidores comprem, visto que eles geralmente pagam à vista, ao contrário dos que compram imóveis para residência e geralmente esperam de 30 a 60 dias para obter financiamento.

3) O aumento do índice de investidores provoca uma falsa sensação de falta de imóveis à venda no mercado, puxando os preços para cima. A sensação é amenizada, em casos como o brasileiro, pelo fato de que no Brasil realmente há um déficit habitacional histórico, especialmente nas grandes cidades. O processo de urbanização nos países de desenvolvimento recente, como o Brasil, a China e a Índia, é muito rápido e intensivo, fazendo com que as cidades não consigam se planejar (e, em alguns casos, não queiram) para receber essa enorme massa de pessoas vinda do campo. Em São Paulo, por exemplo, esse processo ocorreu de forma intensa entre as décadas de 50 e 90, em que a cidade se consolidou como principal pólo econômico brasileiro.

4) Finalmente, em momentos de crise econômica ou insegurança em relação ao mercado imobiliário, essa bolha estoura. O catalisador do estouro dessa bolha pode ser a falência de algum ente envolvido no processo imobiliário (seja no financiamento ou na construção de imóveis propriamente dita) ou o aumento geral da inadimplência a níveis insustentáveis. Então, bancos e construtoras pedem ajuda aos governos, como tábuas de salvação.

Basicamente, de forma bem resumida, funciona assim: bancos, construtoras, corretores e todos os “atores” do mercado imobiliário são absolutamente partidários do livre negócio e da ausência de regulação, com o claro objetivo de maximizar seus lucros. Com isso, especulam abusivamente, aumentam preços sem nenhum critério, enganam mutuários, “escondem imóveis”, tudo com o único objetivo de aproveitar a ausência de regulação para enriquecer. E então, quando a administração abusiva e o excesso de ganância leva o mercado à beira da ruína, esses mesmos grupos usam de seu poder para explorar os governos e continuar se viabilizando e agindo sem regulação, através de “empréstimos” e “incentivos” que nunca serão pagos.

Para vocês terem idéia, a maioria das 1318 empresas que dominam o mundo atualmente, através de suas conexões, são ligadas ao setor financeiro. E quem diz isso não sou eu, mas pesquisadores renomados:

http://www.inovacaotecnologica.com.br/noticias/noticia.php?artigo=rede-capitalista-domina-mundo&id=010150111022

A China segue o caminho da quebra, com empresários prestes a pedir ajuda ao governo unipartidário chinês. Os governos, reféns desses grupos e da mídia, que faz enorme pressão para que as “escaladas de crescimento econômico” continuem, a qualquer preço,  geralmente cedem e ajudam essas instituições. Quando isso não acontece, falências tornam-se casos emblemáticos, como ocorreu com o Lehmann Brothers em 2008.

O Brasil

Não por coincidência, o Brasil é o próximo da fila da especulação imobiliária. Somos hoje o “segundo melhor mercado imobiliário do mundo”. A China está com problemas, os EUA sempre serão o mercado “mais confiável” (eles fazem as regras, lembrem-se) e os investidores internacionais que especulavam em outros lugares querem fazer o mesmo, ganhar dinheiro fácil e sair logo daqui, quando a crise agravar:

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,brasil-vira-2-melhor-mercado-imobiliario-,97911,0.htm

Com isso, a especulação imobiliária também vai às alturas. Em um movimento de reajuste, em 2011, coincidente com o reajuste imobiliário dos anos anteriores (desde 2007, para ser mais preciso). A Tabela é da FIPE:



Desde 2007, o processo descrito em quatro etapas nesse texto está ocorrendo aqui. Estamos no meio da terceira fase, e, no caso brasileiro, temos algumas coisas que podem “amenizar” o estouro da bolha imobiliária brasileira, que deve ocorrer em breve. E outras que podem agravar. O diagnóstico é esse:

a) Os bancos brasileiros não vão falir. Sim, porque os bancos brasileiros estão entre os que mais lucram no mundo, e são as únicas instituições financeiras no planeta que se pagam sem necessidade de alavancagem, apenas com a cobrança de tarifas. Dei mais detalhes sobre esse processo nessa postagem de outubro, em que defendi o movimento grevista dos bancários: http://leorossatto.wordpress.com/2011/10/04/a-greve-dos-bancos/

b) A maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil são feitos pelo setor público, através da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil. Em caso de rompimento, o governo absorveria naturalmente boa parte da dívida. Prejudicaria o país, diminuiria os investimentos, mas não seriam necessários pacotes desesperados de ajuda aos bancos.

c) O Brasil tem uma das maiores taxas de juros do mundo. Isso é bom para quem financia e ruim para o mutuário. Prova disso é que a inadimplência imobiliária subiu 23% no último ano: http://clipimobiliario.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=18782:inadimplencia-sobe-em-novembro-mas-perspectiva-e-de-recuo&catid=58:economia&Itemid=109

E deve continuar subindo, com o agravamento da crise econômica européia.

d) O fôlego da estrutura de financiamento brasileira está próxima do fim. A maioria dos financiamentos imobiliários são feitos com os valores depositados na poupança. E a poupança interna brasileira é, proporcionalmente, uma das mais baixas do mundo, estando em 16% do PIB. Com isso, a tendência é a oferta de crédito diminuir abruptamente nos próximos anos, se a poupança interna brasileira não atingir ao menos 25% do PIB. Infelizmente, nesse sentido as perspectivas são as mais negativas possíveis, como mostra estudo da Fundação Getúlio Vargas: http://www.fgv.br/mailing/ibre/carta/agosto.2011/08Ce2011%20CIBRE.pdf

e) Pode amenizar o estouro da bolha imobiliária brasileira o fato de que boa parte dos imóveis brasileiros estão quitados. Ao contrário dos EUA, em que o advento da hipoteca é muito popular, no Brasil imóveis hipotecados são raridade. A bolha deve ficar restrita aos novos imóveis e aos imóveis vendidos com financiamento.

f) Existem dois calcanhares de aquiles na estrutura imobiliária: a inadimplência, já comentada, e as construtoras. Grandes construtoras perderam boa parte de seu valor de mercado nos últimos anos, cancelaram lançamentos e encontram-se em dificuldades econômicas. Exemplo emblemático é o da Gafisa: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1007/noticias/a-tenda-dos-horrores-da-gafisa?page=4&slug_name=a-tenda-dos-horrores-da-gafisa

No entanto, a Gafisa não é exemplo único. Mas é reflexo da ingerência de investidores estrangeiros no mercado imobiliário nacional. Exemplo clássico é o de Sam Zell, que trouxe para o Brasil problemas semelhantes aos que já causou no mercado americano: http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/exame-crise-e-ressaca-na-construcao.html

g) Os incentivos do Governo Federal, através de programas como o “Minha Casa, Minha Vida”, favoreceram muito às classes mais baixas. Mas geraram um efeito colateral sério no mercado: o aumento da especulação. E a especulação imobiliária, aliada aos altos juros praticados pelos bancos, fizeram com que o financiamento imobiliário fosse dividido entre dois tipos de imóveis: os imóveis de “baixa renda”, financiados com subsídio do “Minha Casa, Minha Vida”, e os imóveis de “alta renda”, feitos para uma faixa salarial acima de dez salários mínimos ao mês.

No entanto, construtoras e incorporadoras utilizaram-se desse expediente para “planejar” as cidades, revendendo imóveis com preços aplicáveis aos “Minha Casa, Minha Vida” apenas nas regiões periféricas das cidades e inflacionando os demais imóveis a preços inacessíveis para a maioria. Os mais prejudicados com isso são a classe média, com renda familiar entre 8 e 15 salários mínimos, que são o grande “alvo” desse mercado especulativo de imóveis.

h) O planejamento urbano acaba comprometido. Em São Paulo, especialmente, há o fenômeno da criação de grandes conglomerados residenciais, não necessariamente voltados ao público de baixa renda, abrigando centenas de famílias sobre um mesmo condomínio. Nos países europeus ou nos EUA, tais agrupamentos são rapidamente desvalorizados, pois comprometem irremediavelmente os fluxos e os deslocamentos. No Brasil, isso tende a ser ainda mais grave, como já demonstrado em muitos casos, tendo em vista a falta crônica de planejamento urbano das grandes metrópoles. E isso é notório, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro.

As soluções

Como não-economista, existem duas constatações óbvias no caso brasileiro:

1) Existe uma bolha imobiliária no Brasil, especialmente nas grandes cidades.

2) Todos os indícios levam a crer que essa bolha deve estourar em breve.

E ficam duas perguntas:

1) Se esse processo de produção de bolhas imobiliárias ocorreu e ocorre em todo o mundo, como evitar a ocorrência dessas bolhas?

O principal processo diz respeito à especulação imobiliária. Se existem mecanismos para minimizar a ocorrência da especulação, a possibilidade de uma bolha diminui. Nesse sentido, a principal contribuição é a noção de que imóveis não são investimento, mas moradia. E, nesse contexto, o principal exemplo vem da Islândia.

Na década de 90, a economia do país passou a crescer de forma mais consistente, iniciando, de forma tímida, um processo de especulação imobiliária atípico, envolvendo apenas casas de campo (visto que a grande maioria das pessoas já tinha casas próprias nas cidades). No entanto, esse processo foi rapidamente estancado pelo congresso local, que impôs sérias restrições a compra de casas de campo por islandeses. Tais restrições foram afrouxadas em 2003, quando assumiu um governo adepto do livre mercado (o grande responsável pelo alavancamento dos bancos islandeses, que os levou à bancarrota). Mas a mentalidade de restringir a especulação deu certo. Muito por causa da cultura local. Fica a lição de que, para cumprir uma lei, é necessário entendê-la. Também por isso educação é fundamental.

2) Quando ocorrem esses estouros de bolhas imobiliárias, qual é a melhor solução?

A solução também vem da Islândia nesses casos. Não há motivos para salvar bancos e construtoras reconhecidamente incompetentes, que lucraram absurdamente em cima de especulações. É triste ver pessoas desempregadas? É. Mas é um sacrifício momentâneo, que mostra que o governo não deve assumir o ônus da incompetência alheia. Os bancos e especuladores não podem controlar as ações dos governos:

http://veja.abril.com.br/noticia/economia/experiencia-islandesa-mostra-que-e-melhor-deixar-bancos-quebrarem

Três anos após a crise, a Islândia já volta a crescer, enquanto países como os EUA e o bloco europeu seguem reféns de um sistema bancário que parece provocar crises para se aproveitar delas.

3) E o Brasil?

Não sou economista, então, não prevejo o futuro. Apenas mostro as experiências do passado, aliadas às evidências do presente, para o país construir seu futuro da maneira mais adequada. É bom fugir do convencional e não dar ajudas desnecessárias para quem lucra com a incompetência, seja própria ou dos outros. Por isso, é bom ser prudente, analisar muito, e evitar investimentos arriscados. Estudar é sempre a forma de fazer um bom negócio, especialmente no setor imobiliário, tão contaminado por especulações. Analise o preço por m², analise as condições de compra, verifique a idoneidade da empresa e do vendedor. São coisas muito subjetivas, mas a verdade é que vendedor de imóvel, hoje em dia, é que nem mecânico e pedreiro: tem que ser amigo, de absoluta confiança, para você não correr o risco de ser enganado.

E lembre-se: a bolha aqui no Brasil existe. E vai estourar. Só não se sabe quando.

http://www1.folha.uol.com.br/colunas/paulkrugman/1023457-a-china-vai-quebrar.shtml


Fonte: http://leorossatto.wordpress.com/2012/01/09/a-bolha-imobiliaria/

sábado, 14 de dezembro de 2013

COMO TIREI O BRASIL DA TERCEIRA GUERRA MUNDIAL...

OU SIMPLESMENTE: COMO EVITEI UM “INCIDENTE DIPLOMÁTICO” EVITANDO A PRISÃO DE UM TURISTA ALEMÃO

Esta é uma história real...
Nos áureos tempos de nosso histórico Período Presidencial Militar, que muitos chamam de Ditadura, houve uma época, quando já estando na reserva remunerada, eu fora convidado para colocar ordem no Museu Histórico do CBMERJ.

Um dia, quando me encontrava mergulhado em traduções de equipamentos do museu para descobrir sua verdadeira origem e definição, entrou um soldado espavorido em meu gabinete, suando meio engasgado gritando:
- Coronel a Guarda está prendendo um americano na frente do quartel.
Incontinente, corri para o local do evento e, em lá chegando, vi uma cena, que, ao mesmo tempo, era grotesca, triste e engraçada. Nossos soldados tentavam soltar as mãos de um rapaz apavorado, de tez avermelhada, aparentando 25 a 30 anos, que agarrado às grades do “Campo de Santana”, parque fronteiriço ao QCG, tentava livrar-se das garras daqueles possíveis torturadores tupiniquins.


Também, pelo que já ouvira nos jornais estrangeiros, ele já se imaginava desaparecendo nas masmorras de seus algozes. Já cheguei gritando “Para tudo”. Calminha e digam-me o que está acontecendo.
O Cabo da Guarda, ufanando-se em sua graduação, disse gritando:
- Este americano está tentando tirar retrato da frente do quartel e, pelas ordens que temos, é proibido fotografar instalações militares.
Eu retruquei-lhe em voz alta:
- Primeiro baixe a voz quando falar comigo, pois eu sou um oficial, mesmo estando à paisana, segundo, em legítimo carioquês eu repliquei: “Tu é uma besta”. Há quanto tempo a Ditadura já acabou? E mais, você sabia que os satélites americanos hoje podem fotografar uma placa de carro? Que lá de cima eles veem tudo que se passa no pátio deste quartel? Solta o homem. Você quer espantar os turistas do Rio de Janeiro? Deixe-me falar com ele. Foi aí que entrou a diplomacia do malandro carioca: “Do you speak english? Are you an american?” O coitado, suando em bicas, gemeu:
- No, german.
Aí eu pensei, Gott sei danke, vou salvar a pátria. O infeliz não falava nada de inglês e eu aproveitando minha verve germânica perguntei-lhe:
- Porque então não continuamos nosso Unterhaltung em alemão?
Seus olhos faiscaram de surpresa, até que enfim alguém me entende. Eu então lhe disse aguarde um momentinho que vamos conversar e virei para o Comandante da Guarda e gritei com ele:
- Tire esta tropa daqui, que já está juntando gente, enquanto converso com ele. E tem mais, nosso quartel é uma obra de arte que deveria ser fotografada pelo mundo inteiro, por dentro e por fora, isto não é um quartel do exército.
Usei então a psicologia diplomática do malandro sorridente recepcionista carioca de turismo.
- Meu amigo, o que está havendo aqui é uma falha nas comunicações. O guarda não está querendo lhe prender, mas como você não fala inglês (alias nem os outros sentinelas), só alemão vocês não estão se entendendo. Na realidade o guarda estava tentando lhe trazer para dentro para que você tivesse o prazer de fotografar tudo em detalhes.
Ele me contara então sua desdita, tinha sido roubado em seus documentos e dinheiro e estava perdido, quando viu a beleza da fachada de nosso quartel e resolvera fotografar.
Então comecei a descrever-lhe as qualidades daquele castelo, quase medieval, mas que era de estilo clássico neo-gótico, do século XIX (1893-1908), e o material de sua construção foi todo importado da Europa e dos Estados Unidos por nosso último 'Kaiser', Dom Pedro II. Você imaginaria que todo aço e ferro que seguram as estruturas desta obra de arte são todos de Krupp alemão? Que as tábuas corridas que forram nossos pavimentos são de original pinho de Riga? Que os lustres dos gabinetes foram importados da Bohemia e que os vidros dos espelhos e armários são de bisotés français? Que se você olhar bem de perto você vai reconhecer detalhes existentes no “Castelo de Neuschwanstein”? Pois agora te digo amigo, você pode fotografar o que quiser, dentro e fora, e está convidado a almoçar comigo.
Alias eu notara que ele possuía um certo ar infantil proveniente de algum problema psicológico, fato que confirmei através de sua família (Jauernig) alguns meses depois, quando enviaram-me uma carta de agradecimento pelo que fizera por seu filho. 
Ao chegar ao rancho de oficiais, resumi rapidamente a história e pedi-lhes que sorrissem para ele para demonstrar boas vindas.
Resumindo a história, levei-o ao museu, ao gabinete do comando, ao salão nobre, que é um luxo do tempo de Dom Pedro II.
Naquela noite ele dormiu no quartel, jantou conosco, tomou o café da manhã e logo depois arranjei uma viatura vermelha, com “blaulicht”, para leva-lo ao consulado, pois eu passara a noite ligando para a casa do cônsul “Dunker” que felizmente era meu amigo e eu tinha o telefone de sua casa, coisa que ele não dava pra qualquer um.

Mandei fotos de sua estada no quartel para sua família e meses depois recebi de presente, junto com o agradecimento, um quadro que tenho muito apreço, por ter sido ganho em uma ocasião especial: Emoldurado em dourado com a efígie de São Floriano, padroeiro dos Bombeiros de língua alemã.












(Autor: Asdrúbal Da Silva Ortiz)
Asdrúbal Da Silva Ortiz é Coronel BM RR, oficial da Reserva do CBMERJ e atual comandante do Corpo de Bombeiros Voluntários do Rio de Janeiro.

segunda-feira, 2 de dezembro de 2013

UM OTÁRIO NA ALEMANHA

UMA AVENTURA DO COTIDIANO
Asdrúbal da Silva Ortiz

OS HOMENS SÃO FANTOCHES NAS GARRAS DE UMA MULHER EXUBERANTE.

Este fato aconteceu no ano de 1976. Eu era Major BM e fui enviado à Berlin para um Congresso Internacional de Bombeiros junto ao Comandante Geral do CBMERJ escolhido para servir de intérprete em cinco línguas. Ficamos quinze dias na Europa visitando Bombeiros e defesa civil de vários países, sendo que sete dias se passaram em Berlin onde acontecera o Congresso do CTIF.

À noite, após as seções do congresso, tínhamos folga para passear pelas redondezas do Hall das convenções.
Um dia, rodando a pé no centro da cidade, vi-me perante uma figura que fez-me faiscar a visão.
Diante de mim, fixando-me com seus olhos cinza azulados como os da Ingrid Bergman, vi uma deusa nórdica que naquele momento me pareceu uma Walkiria wagneriana advinda de Asgard, o céu dos deuses nórdicos.
Meu coração começou a pulsar como se eu, naquele momento, sentisse que, de um momento para outro, seria alçado em seus braços num cavalo alado em direção ao paraíso dos guerreiros mortos em combate. Aproximei-me daquela visão branca como a neve e de cabelos dourados como um campo de trigo maduro ao refletir o sol.
Meio sem palavras, onde meu harddrive cerebral já misturava alemão com inglês, francês e português. Já nem sabia mais o que dizia.
Tentei entabolar um interlóquio que me permitisse um conquista que já fazia parte de meus sonhos juvenis: Eu, branco amorenado, tinha o desejo de namorar ou possuir um espécime eslavo ariano de cabelos louros genuínos.
Ao começarmos nosso bate-papo, eu embasbacado com tanta beleza, não lhe via defeitos, pois para mim sua boca parecia uma cornucópia de onde jorravam ambrosias. Ela então sugeriu que fôssemos a um barzinho onde poderíamos, sentados, conversar enquanto tomávamos um “drink”. Logo ao chegarmos ela perguntou-me se podia pedir uma bebida típica local e eu também pedi uma para mim.
Após algum tempo eu já sabia que ela era finlandesa e não alemã e só faltava conhecer a família dela. Depois de algum tempo notei que ela já bebera várias garrafinhas daquela coisa de que não me lembro o nome.
Resolvi então olhar o cardápio para tentar pedir algo que me agradasse, pois na realidade eu não estava gostando daquilo. Ao abrir o “menu” por acaso vi o preço das garrafinhas que ela tanto pedia. Ao ver o preço cabeludo de cada bebida solicitada, tomei um choque, pois em cerca de meia hora eu já devia cerca de quatrocentos dólares só com bebidas que nem me deram qualquer prazer.
Chamei o garçom e ele veio com uma conta astronômica que eu nem tinha dinheiro suficiente no bolso para pagar. Depois de um acordo, que mais me pareceu um interrogatório do DOPS, o dono da baiuca me concedeu a gentileza de deixar-me pagar com cheques de viagem, que por sorte eu tinha no bolso, ou ele chamaria a polícia ou talvez eu tomasse porrada.
A gente precisar errar pra aprender. Saí Dalí acompanhado da louraça, que, de um momento para outro, transformara-se de fada em bruxa. Ela ainda tentou levar-me para um motel onde teríamos uma noite inesquecível.
Mas à esta hora eu já perdera toda a tesão, tivera perdida uma pequena fortuna em minutos e minha “Lorelei” transformara-se em uma górgona bruxa de “Gwrach”.
Eis aí uma história por onde todos homens já passaram e não contam para os outros para não parecerem babacas como eu fui.
...
ASDRÚBAL DA SILVA ORTIZ é CORONEL BM RR, OFICIAL DA RESERVA DO CBMERJ E ATUAL COMANDANTE DO CORPO DE BOMBEIROS VOLUNTÁRIOS DO RIO DE JANEIRO.